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2014-09-18 15:57:38 |
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| 스카이데일리 |
10조 땅값 정몽구 꿈에 20조 ‘현대차월드’ 건설
[진단]고개숙인 삼성, 상상못한 10.5조 슈퍼베팅…한전, 7조 더 번 초대박 행운
민현배기자(yamin@skyedaily.com)
기사입력 2014-09-18 15:27:40
단일 입찰 건으로는 단군 이래 최대 규모라는 한국전력 부지 금싸라기 땅의 주인이 결정됐다. 서울 삼성동 무역센터 맞은 편 2만4000평 부지의 새 주인은 입찰가 10조5500억원을 써낸 현대자동차그룹이 됐다. 경쟁 업체 삼성그룹은 4조5000억원을 써낸 것으로 알려져 현대차 응찰가격이 6조500억원이나 많았다.
그동안 한전 부지를 둘러싼 매입 경쟁은 재계와 부동산업계에서 초미의 관심사였다. 축구장 약 12배 크기의 이 부지는 서울 강남에 남은 마지막 대형 토지로 위치 등 여러면에서 최고의 노른자위 땅으로 평가받아 왔다. 서울시가 이곳을 포함해 이 일대를 ‘국제 교류 복합지구’로 개발한다는 소식이 전해지면서 이곳에 대한 매수자들의 관심은 더욱 증폭됐다. 입찰자로 삼성과 현대 그리고 해외 기업 등이 거론됐지만 국민정서상 강남 한 복판에, 그것도 서울시 개발에 해외 업체가 참여하기는 어려울 것으로 예상됐었다. 그래서 전문가들은 입찰자로 삼성그룹과 현대차그룹을 예상했다.
성수동에 초고층 사옥을 지으려다 실패한 현대차는 부지 매입에 공개적으로 큰 관심을 보였다. 이는 그룹총수 ‘정몽구의 야심이자 꿈’으로 비춰져 오기도 했다. 삼성은 현대차와는 다르게 공개적으로 별다른 입장을 나타내지 않았지만 과거 한국감정원 부지를 매입하며 강남구청에 개발계획을 제안한 적이 있어 삼성도 의지가 있는 것으로 업계는 봤다. 결국 부지 매입 경쟁 업체는 삼성과 현대차로 사실상 압축됐고, 재벌 1~2위이면서 글로벌 초우량기업의 경쟁에서 누가 주인이 되느냐에 국민적 관심이 집중됐다.
두 재벌 중에서도 몸이 바짝 달았던 쪽은 현대차였다. 우선 약 5000명밖에 수용 못하는 양재동 본사 빌딩이 아닌 새로운 장소로 서울에 흩어진 1만5000여명의 임직원들을 한 데 모아야 했기 때문이다. 반면 삼성그룹은 서초동과 태평로에 각각 사옥을 갖고 있어 사옥을 신축한다는 면에서는 현대보다 절실할 일이 없었다. 그래도 한전 부지는 보통 땅이 아니기에 삼성 역시 ‘매입전’에 뛰어들었다. 이 같은 빅 매치의 결과는 정몽구 회장의 이른바 ‘슈퍼베팅’으로 사실상 싱겁게 끝났다. 입찰액수 10조5500억원은 누구도 상상하지 못했던 금액이었기 때문이다. 전문가들은 4조5000억원 또는 많아야 5조원을 예상했지만 입찰가격의 최종 결정권자였던 정몽구 현대차그룹 회장은 보기 좋게 이 같은 예상을 뒤집었다.
현대차는 삼성을 제치고 통합 신사옥 건립에서 나아가 숙원이었던 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립을 추진할 수 있게 됐다. 하지만 땅값에서부터 최종 건립까지 약 20조원 이상의 천문학적 자금이 투입될 것으로 보여 현대차에게는 숙원사업 이전에 재정적 부담이 뒤따를 것으로 예상된다. 이에 일각에서는 ‘너무 지나친 베팅이다’, ‘과연 그만한 가치가 있는가’ 등의 회의론이 나오고 있기도 하다. 스카이데일리가 그간의 한전부지 입찰 과정과 의미 등을 긴급 진단하면서 현대차의 예상 비용 등을 짚어 봤다.
▲ 한전 부지의 주인이 현대자동차그룹으로 결정 났다. 지난 2005년 한전부지 매각 발표 이후 10년만에 주인을 찾은 것이다. 입찰가는 10조5500억원으로 한전이 감정가로 제시한 3조3346억원 보다 7조2154억원이 많은 액수다. 한전은 이 금액을 부채를 갚는 데 우선을 쓸 계획이라고 밝혔다. 한전은 연말까지 전남 나주로 본사를 이전한다. 사진은 강남구 삼성동에 위치한 한국전력 본사 전경. <사진=정성문 기자> ⓒ스카이데일리
단군 이래 최대 입찰건의 승자는 현대차그룹으로 결정 났다.
현대차그룹이 강남의 금싸라기 땅 한전부지의 주인이 됐고 삼성전자는 입찰 경쟁에서 패배했다. 신사옥 건설과 한국의 ‘아우토슈타트’를 꿈꿔온 현대차는 강남 한복판의 땅 주인이 되면서 그 꿈을 이루게 됐다.
현대차 숙원 이뤘으나 약 20조 이상 개발비 부담 따라
18일 오전 10시 30분 한국전력 삼성동 본사 부지 입찰 결과, 낙찰자로 현대차그룹이 선정됐다.
현대차는 10조5500억원을 입찰가로 제시하면서 4조5000억원으로 입찰한 삼성전자를 제치고 최종 낙찰자가 됐다. 현대차의 입찰가는 삼성 보다 2.5배 가량 높고 한전이 제시한 감정가 3조3346억원에 비하면 3.2배 많은 액수다.
재계는 10조원이 넘는 액수에 놀라움을 금치 못했다. 대다수의 전문가들이 개발비용·주변시세 등을 고려해 낙찰가를 4조5000억~5조원으로 예상했지만 현대차그룹이 이를 완전히 뒤집은 것이다. 업계에서는 정몽구 현대차그룹 회장이 통 큰 결단을 내렸다는 평이 나오고 있다.
▲ 자료: 한국전력공사, 현대자동차그룹 ⓒ스카이데일리
총 7만9341.8㎡(약 2만4000평)의 부지 규모를 감안하면 3.3㎡(1평 당) 가격은 약 4억4000여만원에 달한다. 서울시가 제시한 토지에 40%에 달하는 기부채납을 감안한다면 3.3㎡ 당 7억3000여만원이다. 이는 한전 부지 인근의 최근 부동산 호가인 약 1억원 보다 4~7배 가량 높은 가격이다. 이에 대해 인근 부동산 관계자들은 낙찰 결과가 나오면서 호가는 더 오를 것이라고 전망했다.
현대차는 강남의 마지막 노른자위 땅을 품에 안으면서 무산됐던 신사옥 준공을 현실화할 수 있게 됐다. 현대차는 서울에 산재해 있는 주요 부서와 계열사를 한 데 모으고 철강·부품·자동차로 이어지는 자동차 생산의 수지계열화를 위해 ‘통합 신사옥’을 구상해 왔다. 2006년부터 진행해온 성수동 신사옥 프로젝트가 서울시의 도시계획에 따라 무산되면서 다른 부지를 찾던 현대차가 결국 삼성동에 ‘거대한 둥지’를 틀게 됐다.
통합 신사옥이 생기면 서울에 있는 30개 그룹 계열사 1만8000명의 직원들이 이곳으로 출퇴근하게 된다. 현재 강남 양재동 본사 빌딩의 수용인원은 약 5000명 가량이다.
또 현대차는 독일 폭스바겐의 아우토슈타트(AutoStadt)를 벤치마킹해 자동차 전시장, 체험관, 박물관 등을 결합한 ‘자동차 테마파크’를 세운다는 목표를 이를 수 있게 됐다. 현대차는 신사옥·자동차 테마파크 등을 아우르는 글로벌비즈니스센터(GBC)를 준공할 계획이다.
이번 결과에 대해 현대차그룹 관계자는 “한전 부지에 그룹의 제2 도약을 상징하는 글로벌비즈니스센터를 건립하겠다”며 “센터는 100년 앞을 내다본 글로벌 컨트롤타워로서 그룹 미래를 보여줄 것이다”고 밝혔다.
업계에서는 현대차의 한전부지 개발 사업비가 최소 15조원에서 20조원에 이를 것이라는 전망이 나오고 있다. 복수의 부동산 컨설팅업체에 따르면 연면적 30만평 규모의 초고층 건물을 짓는다고 가정할 경우 공사비로 3.3㎡당 1000만원을 대입하면 건축비는 약 3조원으로 계산된다.
여기에 각종 세금·금융비용·부대비용을 감안하면 2조원의 비용이 더 발생한다. 부지 인수부터 건물 준공까지 현대차가 써야할 돈은 최소 15조원이라는 것이 전문가들의 설명이다.
▲ 서울시는 코엑스, 한전, 서울의료원, 구 한국감정원, 잠실운동장 일대에 ‘도심형 MICE 복합단지’를 조성할 계획이다. 이 계획에 포함된 한전 부지는 현대자동차그룹이 개발하게 됐다. 이미지는 ‘코엑스~잠실운동장 일대 종합발전계획’ 조감도. <이미지=서울시>
금감원 전자 공시에 따르면 올 상반기 말 현대차는 17조6000억원, 기아차는 5조7000억원, 현대모비스는 6조1000억원의 현금·현금성 자산·단기금융상품 등을 보유하고 있다. 이들 입찰 컨소시엄 3개사가 총 29조4000억원을 보유한 상태다.
현대차그룹은 현대차·기아차·현대모비스 등 주력 계열사 3개가 컨소시엄을 구성해 입찰했다. 업계에서는 현대차·기아차·모비스가 각각 5:3:2의 지분율을 가질 것이라고 내다봤고, 3개 계열사가 매입비용과 개발비용을 지분율에 따라 분담할 것으로 예상하고 있는 중이다.
한편 예상 외의 막대한 매각대금을 확보하게 된 한국전력은 이번 낙찰 금액으로 부채감축에 우선적으로 사용할 예정이다. 백승정 한전 기획본부장은 “부지매각은 부채감축을 위해 시작한 것으로 매수금은 부채감축에 우선 사용할 계획이다”고 밝혔다.
서울시의 경우는 이번 한전 부지 개발로 세수효과만 2600억원이 생길 전망이다.
2005년 한전 이전 발표 이후 10년만에 주인 찾은 한전 땅
한전 부지 매입이 이슈로 떠오른 것은 지난 2005년 한국전력이 지방으로 본사를 이전한다는 계획이 발표된 이후부터다. 2009년 정부는 한전 부지를 일반방식으로 매각하기로 결정했고 2013년 직접개발과 지분참여개발도 허용했다.
올해 4월에는 서울시가 ‘국제 교류 복합지구’ 개발안을 발표하면서 한전부지에 대한 관심은이 더욱 급상승됐다. 올 7~8월 감정평가를 실시한 결과 3조3346억원이 산출됐고, 이를 근거로 8월말 정식으로 매각공고가 이뤄졌다.
업계에서는 자체개발을 할 수 있는 기업으로 삼성그룹과 현대차그룹을 거론했고, 예상대로 두 기업이 최종 입찰에 참여했다. 그 사이 신사옥이 절실했던 현대차는 입찰에 적극적으로 뛰어들었지만 삼성은 입찰여부에 대해 줄곧 입을 다물었다.
▲ 자료: 한국전력공사, 서울시청 ⓒ스카이데일리
지난 17일 현대차는 컨소시엄을 구성해 입찰했고, 오후 4시 마감 전 삼성은 단독으로 입찰했다. 입찰은 한국자산공사의 공매전문 사이트 ‘온비드’를 통해 이뤄졌다. 자산공사는 입찰 내용에 대해 알 수 없고 한전 역시 자체 규정상 18일 오전 10시까지 입찰 내용에 대해 알 수 없는 상황이었다.
18일 오전 10시 한전 측은 입찰가격을 확인한 후 해당 기업의 담합 여부 등을 확인했다. 오전 10시 30분 경 입찰자는 현대자동차그룹으로 최종 선정됐고 낙찰가격은 10조5500억원으로 공개됐다.
서울시 강남구 삼성동에 위치한 한전부지는 총 7만9341.8㎡(약 2만4000평)으로 축구장 11배의 크기다. 토지 용도는 3종 일반주거지역이 95%, 일반상업지역이 5%로 구성됐다. 서울시는 전체 부지의 40% 정도를 기부채납 받는다는 조건 아래 용적율 800%의 일반상업지역으로 변경해 줄 계획을 갖고 있다.
한전 부지의 공시지가는 1조4837억원, 장부가는 2조73억원 등이지만 용적률 상향계획에 따라 감정가는 공시지가에 비해 1조8509억원, 장부가에 비해 1조3273억원이 각각 더 많다.
한편 삼성 관계자는 한전부지 입찰에서 대해 “아쉽게 됐다”고 짧은 답변을 남겼다.
낙찰가 10조5500억원…정몽구·정의선 부자에 얼마나 부담되나
정몽구 회장과 그의 아들 정의선 부회장의 주식보유가치는 지난 17일 현재 6조9113억원, 3조9566억원에 각각 달하는 것으로 CEO스코어 집계결과 나타났다. 이를 기준으로 보면 정 회장은 주식갑부 2위, 정 부회장은 주식갑부 4위에 올라 있다.
두 사람의 주식지분 가치는 10조8679억원에 달해 한전부지 낙찰가와 유사하다.
만약 두 부자가 주식을 전부 팔아 한전 부지를 개인적으로 사들인다면 투자할만한 가치가 있을까에 대한 의문은 그래서 나온다.
▲ 정몽구 현대차그룹 회장이 통 큰 결단을 내렸다. 3조원의 감정가 보다 3배 많은 10조원의 돈을 들여 한전 부지를 매입하기로 한 것이다. 그간 정몽구 회장은 통합 신사옥 건립을 숙원해온 것으로 알려져 왔다. 사진은 현대기아차그룹 본사 ⓒ스카이데일리
현대차가 영업을 통해 남긴 이익을 기준으로 보면 한전부지 낙찰가격이 2조2345억원 더 많다. 법인세차감전순이익 기준으로 1조1467억원 작다. 현대차는 연결기준 영업이익으로 지난해 8조3155억원, 2012년 8조4406억원 등의 실적을 올렸다.
매출액(연결)은 지난해 87조3076억원, 법인세차감전순이익 11조6967억원, 당기순이익 8조9935억원 등을 기록했다. 부문별 순매출액은 차량부문 71조5350억원, 금융부문 9조8924억원, 기타 5조8801억원 등이었다.
지난해 차량부문 매출액을 자동차 대수로 보면 473만2366대로 추산되는데, 1대당 약 1512만원 꼴로 집계된다. 이를 기준으로 하면 한전부지 땅값은 자동차 약 70만대를 팔아야 마련할 수 있는 금액이다.
<저작권자 ⓒ스카이데일리>
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